Подписывайтесь на наши соцсети в
Telegram
«Максе»
ВКонтакте
Золотое правило инвестора в недвижимости— проект определяется локацией— сегодня зазвучало по-новому. На довольно сложном рынке выбрать подходящий объект для инвестиций не так просто, и эксперты однозначно рекомендуют рассматривать в первую очередь проекты с уникальным местоположением. Однако на рынке высокобюджетной недвижимости одного этого уже недостаточно: даже в пределах исторического центра конкуренция идет за качество среды и сервисную инфраструктуру.
Именно поэтому 2026 год продолжает проверять инвестиционные стратегии на устойчивость: доходность банковских вкладов снижается, фондовый рынок сохраняет повышенную волатильность. В этих условиях на рынке по-прежнему появляются проекты, которые можно рассматривать как относительно защищенный актив— «тихую гавань» для капитала. И здесь особенности проекта работают в связке: важны как физические характеристики самой недвижимости, так и социальное окружение, состав жителей и общая атмосфера.
Разбираемся вместе с участниками рынка недвижимости класса делюкс, на что еще обращать внимание при выборе объектов для вложений.
Андрей Соловьев, партнер NF Group, президент AREA:
«Саму элитарность объекта в высокобюджетном сегменте определяет локация. Чаще всего— это исторический центр города. Будь то Москва или Санкт-Петербург, адрес будущего проекта диктует девелоперу его уровень».
Несмотря на активное развитие высокобюджетного сегмента в Москве, выбор первичного предложения в историческом центре не так велик. По итогам сентября 2026 года объем предложения в делюкс-сегменте элитных новостроек столицы составил 256 тыс. кв. м— на 5% меньше, чем годом ранее. Почти все предложение делюкс-класса сосредоточено в ЦАО, а средневзвешенная цена предложения в этом сегменте достигла 3,212 млн руб. за 1 кв. м (+3% за год), по данным исследования Kalinka Ecosystem. Ключевой локацией остается «Золотая миля»— район в непосредственной близости от Кремля, где девелоперы реализуют штучные проекты, каждый из которых становится событием для рынка.
Фото: bellena / Shutterstock
В Санкт-Петербурге выбор еще более ограничен. По оценке Kalinka Ecosystem, в прошлом году на рынок Петербурга был выведен исторический минимум нового высокобюджетного предложения— всего около 41 тыс. кв. м. В числе причин эксперты компании называют именно дефицит площадок в традиционно элитных локациях. Главной из них остается «Золотой треугольник»— территория, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом. Именно здесь зафиксирован рекорд 2026 года: в одном из новых клубных ЖК в этом году была продана квартира с ценой около 2,5 млрд руб.— абсолютный рекорд для Северной столицы. Для сравненияесли в Москве средневзвешенная цена элитной недвижимости по итогам 2025 года достигла 2,2 млн руб. за 1 кв. м, то в Петербурге— 898 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако разрыв в цене не отменяет главного: в обеих столицах дефицит площадок в историческом центре становится определяющим фактором инвестиционной привлекательности.
И действительно, девелопмент дорогого жилья в историческом центре Петербурга ограничен не только стоимостью земли и строительства. Крупные площадки для новых проектов здесь редки, а работа с ними требует кропотливой интеграции новых комплексов в исторический облик города.
Одним из примеров такого подхода является новый квартал «Евгеньевский» в сегменте делюкс, который девелоперская компания Формула Сити строит в историческом центре Петербурга, на Евгеньевской улице. Площадь застройки составляет почти 3 га— редкий, если не исключительный, для центральной части города масштаб участка. Он позволяет застройщику сформировать не отдельный дом с закрытым двором, а более сложную квартальную структуру, из пяти домов высотой всего 3–4 этажа. В частности, на собственной приватной территории будет семейный сад, площади и променады для прогулок, связанные продуманным благоустройством с расположенным по соседству Овсянниковским садом— историческим общественным садом, разбитым в 1864 году купцом Степаном Овсянниковым на Мытнинской площади.
Дмитрий Ильченко, исполнительный директор Формулы Сити:
«Почти 3 га в историческом центре можно былобы рассматривать прежде всего как ресурс для увеличения продаваемой площади. Мы пошли другим путем и сокращали количество резиденций, чтобы расположить на территории две собственные площади, променады, зеленые гостиные, семейный сад с детской и прогулочной зонами, поля для петанка и крокета. Это обеспечивает резидентам тишину и приватность, которой сегодня так не хватает в центре города. Под землей размещена сервисная инфраструктура, позволяющая сделать незаметными технические и бытовые процессы. Такие решения делают проект существенно дороже и с точки зрения строительства, и с точки зрения эксплуатации. Но именно они определяют качество жизни. В нашем понимании делюкс начинается там, где девелопер готов отказаться от краткосрочной эффективности в пользу долгосрочной ценности проекта».
По сути, проект представляет собой авторскую реконструкцию городского пространства: мастерская Евгения Герасимова соединяет петербургскую квартальную традицию, реставрацию исторического «Мытного двора» и современную делюкс-архитектуру. Выбранная концепция основана на традиционном квартальном принципе: несколько разновысотных корпусов формируют целостную городскую среду, выстраивая диалог между высоким классицизмом и лаконичным неорусским стилем. Исторические здания «Мытного двора» интегрируются в современный квартал как резиденции и камерные коммерческие пространства, подбор арендаторов будет осуществляться по принципу кураторского ретейла— в соответствии с философией проекта и с акцентом на актуальные для резидентов не нарушающие спокойной атмосферы концепции. Коммерческие локации остаются доступными для горожан, при этом приватность жилой части обеспечивается закрытой аркой.
Внутренняя инфраструктура квартала включает двухуровневое longevity-пространство (пространство долголетия. — РБК) площадью 1,3 тыс. кв. м от курорта «Первая линия» с термальной зоной и тренажерным залом, литературно-художественную гостиную, брассери, сикрет-бар. Сервисная модель предусматривает консьерж-службу с полным спектром гостиничных услуг.
Фото: Делюкс-квартал «Евгеньевский»Фото: Делюкс-квартал «Евгеньевский»Фото: Делюкс-квартал «Евгеньевский»Фото: Делюкс-квартал «Евгеньевский»Фото: Делюкс-квартал «Евгеньевский»
Проект объединяет 259 резиденций, распределенных по семи коллекциям, отвечающих различным сценариям жизни. Все планировочные решения являются уникальными, среди лотов— видовые резиденции со вторым светом, скатными потолками, мансардами, террасами, патио, дровяными каминами; потолки в отдельных форматах достигают 7,3 м. Именно такой набор характеристик— камерность, авторская архитектура, приватная территория и полноценная сервисная инфраструктура— и позволяет проекту претендовать на статус квартала сегмента делюкс. Ранее в Петербурге в этой категории были представлены только отдельные дома, и впервые на рынок был выведен полноценный делюкс-квартал.
Пример «Евгеньевского» хорошо иллюстрирует еще один тренд высокобюджетного рынка недвижимости. Помимо инвестиционных характеристик, среди которых по-прежнему решающей остается локация, покупатели люксового жилья обращают внимание на то, как будет устроена жизньи на территории проекта, и за его пределами. Этот сдвиг особенно важен для Петербурга, где центральные районы предлагают насыщенную культурную жизнь, но не всегда— тихий и удобный повседневный режим. Театры, музеи, набережные, рестораны и книжные магазины остаются частью притяжения города. Однако покупатель дорогой недвижимости хочет после насыщенного дня возвращаться в пространство, которое создает альтернативу движению и шуму города.
«Жилье в люксовом сегменте берет на себя часть функций, которые прежде были вынесены в город: занятия спортом, проведение деловых встреч, пользование повседневными сервисами,— отмечает президент российского национального отделения «Альянса предпринимателей БРИКС» Евгений Скоморовский.— Речь не о стремлении создать замкнутую среду, способную заменить Петербург с его театрами, ресторанами и набережными, а скорее, о том, чтобы у жителей дома была собственная инфраструктура, без лишних перемещений и потери времени».
Это особенно важно для владельцев бизнеса, топ-менеджеров и семей с насыщенным графиком. Чем выше ценность времени, тем заметнее роль сервисов, которые делают проживание в центре более предсказуемым и удобным, становясь частью отдельного сценария.
Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости Nikoliers:
«В последнее время клиенты элитной недвижимости стали моложе, среди покупателей дорогих квартир нередко встречаются IT-предприниматели, представители креативных индустрий и топовые блогеры. И для таких людей в разрезе проекта крайне важны сервисные услуги, особенно наличие SPA и wellness-составляющей».
Ввиду ограниченного числа свободных площадок и высокой стоимости земли рациональнее инвестировать по максимуму в качество ЖК— тогда и капитализация будет максимальной, заключает Андрей Соловьев. «Еслиже рассматривать владение объектом в качественном ЖК в престижной локации в долгосрочной перспективе, то можно как минимум говорить о сохранении вложений, а часто и о росте цены. Много предложений в такой ограниченной локации физически быть не может, а дефицит обеспечит высокий спрос»,— резюмирует Андрей Соловьев.
Итак, локация остается главным— и единственным невоспроизводимым— активом в историческом центре обеих столиц. Дефицит площадок в «Золотой миле» Москвы и «Золотом треугольнике» Петербурга не исчезнет: новых земель в этих зонах не появится, а редевелопмент требует кропотливой работы и нескольколет согласований. Именно поэтому качественный проект в историческом центре— это не просто дорогая недвижимость, а актив, который со временем только укрепляет свои позиции. Покупатель платит не за квадратные метры, а за доступ к среде, которую невозможно тиражировать,— и за сервис, который делает эту среду комфортной для жизни. В условиях волатильности фондового рынка и снижения доходности вкладов такая «тихая гавань» для капитала выглядит одним из самых предсказуемых решений.