Девелоперская компания STONE уже долгое время сохраняет лидирующие позиции в офисном сегменте. За последние пару лет площадь строящихся объектов в портфеле девелопера превысила 1 млн кв. м — и это не только офисы
Подписывайтесь на наши соцсети в
Telegram
«Максе»
Сейчас у компании шесть введенных в эксплуатацию бизнес-центров класса А, а на жилое направление приходится уже около 30% портфеля. О том, почему в нынешних рыночных условиях компания продолжает наращивать офисный бизнес, зачем ей сервисы аренды и управления готовыми объектами и как опыт коммерческого девелопмента помогает конкурировать на рынке жилья, «РБК Недвижимость» поговорила с директором коммерческого управления STONE Кристиной Недря.
Офисы «полного цикла»
— STONE по-прежнему в первую очередь воспринимают как офисного девелопера. Насколько это характеризует компанию на данном этапе ее развития?
— Офисы остаются историческим ядром и крупнейшим направлением бизнеса: на них приходится около 70% портфеля STONE. Шесть объектов уже введено в эксплуатацию, а средний темп ввода компания планирует сохранять на уровне 200 тыс. кв. м в год.
При этом сегодня недостаточно построить объект и выйти из него после продажи площадей. Девелопер отвечает за то, как бизнес-центр будет работать после ввода: насколько быстро он заполнится, будетли комфортен собственникам и арендаторам, сохранитли качество среды. Поэтому STONE работает с полным жизненным циклом недвижимости— от выбора площадки и разработки продукта до эксплуатации здания, аренды помещений и дальнейшей работы с активами покупателей. Такойже подход мы будем распространять и на жилье в перспективе.
— Насколько в целом модель офисов на продажу стала для рынка нормой?
— Сегодня это понятная модель и для девелопера, и для покупателя. Не каждый девелопер готов сохранять весь объем офисов на балансе: арендная модель требует другого финансирования и горизонта окупаемости.
Рынок стал разнообразнее: покупателям доступны небольшие офисы, этажи, крупные блоки, отдельно стоящие здания и проекты build-to-suit («строительство под заказ», англ.— РБК). По нашим оценкам, около 10% предложения строится в формате build-to-suit, еще примерно 8% изначально ориентировано на аренду. Остальной объем может реализовываться через разные форматы продаж.
Наш фокус постепенно расширяется. Мы продолжим продавать офисы блоками, но видим потенциал в продаже крупных площадей и отдельно стоящих зданий. Для корпоративного клиента возможность приобрести штаб-квартиру или отдельное офисное здание становится особенно востребованной: больших площадей на рынке немного.
— Кто сегодня в большей степени покупает офисы: инвесторы или компании для собственного размещения?
— В целом доли инвесторов и конечных пользователей примерно равны, но их соотношение зависит от локации и стадии проекта.
В районах со сформированной жилой застройкой выше доля конечных пользователей. На Ходынке около 80% спроса формируют компании, приобретающие офисы для собственного использования; в Мневниках их доля составляет порядка 60%. Часто это собственники бизнеса, которые живут рядом и хотят сократить время в пути до работы.
На ранней стадии проекта доля инвесторов может доходить до 90%. Они готовы принимать решение на более ранних этапах, чаще выбирают помещения до 300 кв. м и рассчитывают на рост стоимости и последующую сдачу в аренду. Ближе к вводу растет доля конечных пользователей: им важны готовое здание, понятные сроки переезда и качество эксплуатации. Портрет покупателя меняется вместе со стадией проекта.
— На рынке становится больше предложения. Изменилосьли из-за этого поведение покупателя?
— Покупатель стал внимательнее и опытнее. В условиях дефицита сам факт появления качественного офиса в хорошей локации обеспечивал высокий интерес. Теперь клиенты сравнивают больше параметров.
Локация и транспортная доступность остаются базовыми критериями. Затем покупатель оценивает качество проекта, репутацию девелопера, инфраструктуру, будущие эксплуатационные расходы и перспективы объекта после ввода. Инвестору важно понимать, кто будет арендовать офис, насколько быстро его можно подготовить к выходу на рынок и кто будет управлять зданием. Конкурентоспособность офиса определяется уже не только ценой и адресом.
Постпродажный сервис решает все
— Раньше девелопера в основном оценивали по тому, построилли он объект вовремя и похожли результат на рендеры. Теперь вы говорите еще и об эксплуатации. Почему она стала настолько значимой?
— На рынке появилось много зданий с множеством собственников: помещения в них принадлежат десяткам или сотням владельцев. Если после ввода каждый действует самостоятельно, бизнес-центр рискует превратиться в набор разрозненных офисов.
Поэтому работа с покупателем не заканчивается передачей ключей. Партнерская управляющая компания STONE Office отвечает за эксплуатацию здания и соблюдение единых стандартов. STONE Realty работает с активами инвесторов: помогает сдавать помещения в аренду, перепродавать их и при необходимости рекомендует подрядчиков для ремонта. Для нас важно, чтобы собственник не оставался один на один с офисом после сделки.
— То есть STONE теперь выходит и на рынок аренды?
— Наше агентство-партнер STONE Realty выводит на рынок помещения собственников и ищет арендаторов. Для компании это не отдельный арендный бизнес, а инструмент сопровождения инвесторов и источник практической экспертизы. Мы видим, какие форматы и локации востребованы, как на спрос влияет готовая отделка и когда имеет смысл объединять площади разных владельцев под одного арендатора. Эту информацию мы как девелопер учитываем при разработке новых проектов.
— Насколько быстро заполняются бизнес-центры с большим количеством владельцев? Есть представление, что этот процесс неизбежно растягивается.
— Мультисобственность не замедляет заселение, если объект находится в востребованной локации, а процессы после ввода организованы заранее. Вторая очередь STONE Towers через полтора года после ввода достигла 80% заполняемости; к концу второго года ориентир составляет 90%. В STONE Савеловскаяза полгода 35% собственников начали ремонт, первые компании уже заехали.
Чтобы добиться такой динамики, еще до получения ключей собственники получают технические условия и могут начать проектирование. Управляющая компания координирует ремонтные работы, а агентство параллельно работает с будущими арендаторами. Несколько этапов идут одновременно, что сокращает срок от ввода здания до его полноценной работы.
— Готовый ремонт тоже становится частью этой системы?
— Безусловно. STONE Office Дизайн— это сервис готовых fit-out-решений («под ключ», англ.— РБК) для типовых площадей в бизнес-центрах компании. Архитектурные и инженерные проекты заранее подготовлены с учетом требований конкретного здания.
Собственнику не нужно искать проектировщика, разрабатывать решение с нуля и отдельно согласовывать его. Это позволяет ускорить подготовку офиса к переезду или сдаче в аренду примерно в 2–2,5 раза.
Жилье— новая опора компании
— При этом около 30% портфеля STONE сегодня уже приходится на жилье. Компания перестала быть только офисным девелопером?
— Жилье занимает около 30% портфеля STONE и становится вторым направлением роста. Офисы сохраняют роль ядра благодаря накопленной экспертизе и масштабу проектов, а жилой сегмент диверсифицирует бизнес.
Компания не ставит цель резко наращивать число жилых комплексов. Приоритет— точечные проекты в перспективных локациях, соответствующие выбранной продуктовой категории. Соотношение 70 на 30% между офисами и жильем мы считаем сбалансированной моделью развития.
— Как профессиональный офисный девелопер вообще смотрит на рынок жилья? Он и до вашего выхода уже был значительно более конкурентным.
— Именно поэтому мы относимся к нему избирательно. Офисный кластер может формировать новую деловую локацию, тогда как в жилье человек выбирает не только сам объект, но и сценарий жизни на много лет вперед. Здесь выше роль архитектуры, двора, окружения и видов.
Офисный опыт дает нам хорошую базу. Мы привыкли детально прорабатывать инженерные решения, общественные пространства, вопросы эксплуатации и сервиса— эта дисциплина переносится в жилье. Полезна и экспертиза в оценке долгосрочного развития территорий: будущей транспортной доступности, инфраструктуры и влияния соседних проектов.
— По какому принципу вы выбираете площадки именно для жилья?
— Для нас важны качество локации уже сегодня и возможность создать камерный проект точечной застройки. Мы не стремимся к массовому жилому девелопменту и не ставим задачу выводить на рынок большое количество однотипных комплексов. Сейчас у нас четыре жилых проекта в стройке, три из них— в сегменте бизнес+.
Первым премиальным жилым проектом стал СТОУН Бликна Новоданиловской набережной. Дальше компания рассматривает площадки у воды и рядом с парками, где окружение становится частью продукта. Мы готовы выводить один-два жилых проекта в год, если такой темп позволяет сохранять требования к площадке и продукту.
— Но рынок жилья значительно насыщеннее офисного. Почему покупатель должен выбрать STONE среди девелоперов, которые десятилетиями занимаются жилой недвижимостью?
— На таком рынке бессмысленно рассчитывать только на известность бренда. Покупатель сравнивает конкретные продукты и выбирает тот, который выигрывает по характеристикам. Для нас важна возможность перенести в жилье стандарты, сформированные в сегменте офисов класса А, в отношении архитектуры, инженерных систем, качества входных групп и общественных пространств, сервиса и дальнейшей эксплуатации.
Клиенты могут оценить уровень нашей работы по реализованным офисным проектам— и нередко именно так и поступают. Около 30% продаж сегодня приходится на повторные сделки. Мы видим движение аудитории между сегментами: собственники офисов рассматривают жилые проекты, а покупатели жилья затем интересуются коммерческой недвижимостью. Но доверие к бренду работает только после положительного опыта взаимодействия с продуктом.
— Многие девелоперы жилья на текущем рынке стимулируют продажи скидками. Почему STONE не делает ставку на этот инструмент?
— Мы не хотим строить продажи вокруг постоянного дисконта. Скидки снижают доверие к ценообразованию и инвестиционной логике продукта: покупатель должен понимать, что стоимость объекта соответствует его качеству и стадии готовности.
Наша задача— изначально предложить рыночную цену и последовательно работать с ней. Темп продаж должен поддерживаться качеством локации, архитектурой, планировочными решениями и уровнем будущей эксплуатации, а не постоянным стимулированием спроса.
— Вы ранее упомянули льготы как один из «локомотивов» для вашего жилого направления. Они настолько значимы для экономики проектов сегодня?
— Для нас это прагматичный фактор. Как крупный офисный девелопер, STONE создает значительный объем мест приложения труда. Городские механизмы позволяют учитывать это при реализации жилых проектов, поэтому развитие двух направлений становится экономически логичным.
От отдельных зданий к городским кластерам
— Вы работаете одновременно в нескольких новых деловых локациях. Как понимаете, что район действительно готов для офисного проекта?
— Мы оцениваем не только конкретный участок, но и то, как территория будет развиваться в перспективе пяти— десяти лет: транспорт, жилое окружение, инфраструктуру, существующую деловую активность, будущие проекты и способность района сформировать собственный спрос.
В Мневниках одновременно развиваются жилая застройка, набережная, спортивная и транспортная инфраструктура. Район у «Савеловской» получает импульс от соседства с Белорусским деловым районом. На Ходынке важно сочетание жилой застройки, парка и деловой активности. Когда эти элементы складываются, офис становится частью ежедневной городской жизни, а не изолированным зданием.
— Поэтому вы готовы развивать и высотные проекты за пределами «Москва-Сити»?
— Высотный офисный формат возможен не только в одном районе города. Но переносить модель «Москва-Сити» в другую локацию нельзя: у нового кластера должны быть собственные основания— транспортная доступность, спрос и сформированная либо развивающаяся городская среда.
По этой логике мы развиваем STONE SKY. Первый проект направления, STONE SKY Ходынка, предполагает две башни, одна из которых высотой до 255м. Район позволяет создать другой тип высотного офисного продукта в окружении жилья, парка и сформированной инфраструктуры.
— Какие задачи STONE ставит перед собой на ближайшие два года?
— Принципиально модель бизнеса не изменится: мы планируем сохранять баланс около 70 на 30% между коммерческой и жилой недвижимостью, качественно развивая оба направления. Стабильность и четкое следование выбранному курсу— важный отличительный фактор для STONE.
В офисах один из ключевых акцентов— крупные объемы на продажу: отдельно стоящие здания и проекты для компаний, которым нужна полноценная штаб-квартира. Для этого развивается направление STONE HQ Office; в центральной и западной частях Москвы планируется создать несколько проектов площадью от 10 тыс. до 50 тыс. кв. м.
Отдельный потенциал мы видим на западе Москвы, в Кутузовском деловом районе. Среди площадок КРТ (комплексного развития территорий.— РБК), с которыми работает компания,— участки на улицах Неверовского, Поклонная и Молдавская. Комплексное развитие территорий останется одним из ключевых направлений: первый договор по STONE Дмитровскаябыл заключен в 2022 году, завершить строительство проекта компания рассчитывает в следующем году.
— А какой вы хотите видеть STONE через два года?
— В конечном итоге надеемся прийти к тому, чтобы, планируя любую сделку с недвижимостью, клиент думал о STONE. Для этого мы продолжим работать с корпоративными форматами, КРТ и новыми деловыми локациями, а в жилье— развивать камерные проекты бизнес- и премиум-класса.
Важнее всего для нас перейти к более длинной модели отношений с клиентом: не только построить и реализовать объект, но и помочь его эксплуатировать, сдавать в аренду и при необходимости реализовывать актив дальше. Именно это описывает следующий этап развития STONE.