Застройщик отчитался за 2025 год: выручка растет, но компания остается убыточной. «РБК Инвестиции» узнали у аналитиков о перспективах бизнеса, акций и облигаций эмитента ГК «Эталон» ETLN -1,42% ПИК СЗ PIKK -0,06% ГК «Самолет» SMLT +0,99%
Отчетность «Эталона»
Группа «Эталон» опубликовала финансовые результаты по МСФО за 2025 год. Компания показала рост ключевых операционных и финансовых показателей, но завершила год с чистым убытком на фоне высокой долговой нагрузки и дорогого фондирования.
Консолидированная выручка девелопера по итогам года выросла на 17% и достигла ₽153,6 млрд. Рост обеспечили сильные продажи и ускорение ввода объектов в эксплуатацию: за год компания ввела втрое больше квадратныхметровжилья, чем годом ранее. На фоне роста масштабов бизнеса «Эталон» продолжил улучшать операционную эффективность: доля коммерческих, административных и управленческих расходов снизилась до 10% выручки. Скорректированная EBITDA увеличилась на 11%, до ₽30,6 млрд при рентабельности на уровне 20%.
При этом компания зафиксировала чистый убыток. Основная причина, как отмечает сам «Эталон»,— это рост процентных расходов по ранее привлеченному долгу на фоне высоких ставок, а также особенностей учетной политики, согласно которой начисленные проценты отражаются в отчетности в полном объеме. Долговая нагрузка остается умеренной по отраслевым меркам: отношение чистого корпоративного долга к скорректированной EBITDA составляет 2,7x. На счетах эскроу находится ₽104,2 млрд, что покрывает около 78% проектного долга.
Что говорят аналитики про компанию
В целом «Эталон» остается заметной компанией на рынке, отмечают опрошенные «РБК Инвестициями» эксперты. Старший аналитик «БКС Мир инвестиций» Артем Перминов называет ее сильным игроком российского рынка с диверсифицированным портфелем проектов в Москве, Санкт-Петербурге и в отдельных регионах. По его словам, рост доли проектов бизнес-класса делает девелопера менее зависимым от ипотечных продаж.
Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова также обращает внимание на долю ипотеки: «У «Эталона» в ипотеку продается только 32% построенного жилья, в то время как у других крупных застройщиков до 70–72% совокупных продаж приходится на продажи с помощью ипотечных средств. В целом операционные результаты показали, что компания сохраняет свои лидерские позиции в среднеценовом и премиальном сегменте девелоперского бизнеса».
Старший аналитик Газпромбанка Марат Ибрагимов добавляет, что «Эталон» находится в стадии роста бизнеса, который обусловлен активным расширением девелоперского портфеля на фоне запуска крупных проектов, а также недавней покупки земельного банка у АФК «Система». «Кроме того, «Эталон» смещает свой фокус на жилье бизнес- и премиум-класса— доля премиального бренда Aurix в общих продажах приближается к 5%. С точки зрения финансовых показателей это означает, что на горизонте двух-трехлет компания может показать существенный рост выручки, а также повышение рентабельности»,— считает Ибрагимов.
Акции «Эталона»: что изменилось для инвесторов после SPO
В 2026 году девелопер провел SPO, в рамках которого привлек ₽18,4 млрд. Было размещено почти 400 млн акций. Компания сообщила, что планирует направить большую часть привлеченных средств на приобретение АО «Бизнес-Недвижимость»— актива с 42 земельными участками и коммерческой недвижимостью в Москве и Санкт-Петербурге, а остальное— на снижение долговой нагрузки.
По мнению Марата Ибрагимова, проведенное SPO можно оценить как успешное: «Компании удалось привлечь внушительную сумму в не самых простых рыночных условиях, а также во время структурного спада на рынке жилой недвижимости. Несмотря на то что значительная часть новых акций была выкуплена основным акционером, размещение привлекло внимание и независимых инвесторов, что говорит о доверии рынка к инвестиционному кейсу «Эталона».
ВFreedom Finance Global размещение также считают удачным. По словам Натальи Мильчаковой, об инвестиционной привлекательности акций говорят следующие факторы:
- сильные операционные результаты и позиции девелопера на рынке;
- ожидаемое улучшение макроэкономических условий во втором полугодии 2026 года в виде снижения инфляции и ключевой ставки ЦБ. Это должно перестать оказывать такое сильное давление на чистую прибыль «Эталона», как это было в 2025 году;
- все еще сохраняющийся рост доходов населения, особенно в крупных городах. Это будет положительно влиять на динамику покупок жилья.
«В тоже время многие инвесторы считают акции компаний, которые финансируются за счет дополнительных выпусков акций, рискованными. Для среднесрочных инвестиций акции застройщика можно рассматривать, учитывая, что из чистого убытка к 2027 году эмитент все-таки выйдет. Но он уже несколько лет подряд не платит дивиденды , что снижает привлекательность его акций»,— подытожила Наталья Мильчакова.
Как оценивают облигации эмитента
Сейчас у компании в обращении шесть выпусков облигаций, доходность— 21–22%.
По словам Марата Ибрагимова, долговая нагрузка компании оценивается как умеренная, а уровень доходности соответствует эмитентам со схожим кредитным качеством. «При этом стоит отметить, что большая часть процентных расходов, отражаемых в отчете о прибыли и убытках,— это проценты по проектному долгу, которые начисляются во время действия кредитных договоров, но выплачиваются только в момент раскрытия эскроу-счетов, то есть они не создают риски для ликвидности компании»,— говорит старший аналитик Газпромбанка.
Какие есть риски
Сейчас рынок недвижимости переживает непростой период: из-за высоких ставок ипотека стала менее доступной, поэтому спрос на жилье снижается. При этом застройщикам стало дороже обслуживать кредиты, которые они брали в предыдущие годы,— это давит на прибыль. В итоге компаниям приходится балансировать между продажами, расходами и долгом.
По словам Натальи Мильчаковой, ключевыми рисками остаются высокая ключевая ставка и высокая долговая нагрузка самого эмитента. «Риском может быть и слабый спрос на недвижимость со стороны населения, если их доходы начнут снижаться, безработица— расти, а процентные ставки будут все еще оставаться высокими. Также на компанию, как и на других эмитентов, влияют рыночные риски, инфляционные риски, риски стихийных бедствий, социальных и военных конфликтов в ряде регионов, возможные санкции»,— считает Мильчакова.
По мнению аналитиков Газпромбанка, сейчас «Эталон»— это одна из перспективных долгосрочных инвестиционных идей не только в секторе недвижимости, но и в целом на рынке. «Но инвесторам стоит учитывать, что на краткосрочном горизонте акции могут оказаться под давлением на фоне публикации финансовых результатов за 2025 год, в которых компания показывает убыток вследствие существенного роста процентных расходов»,— говорит Марат Ибрагимов.
Аналитик тоже упомянул более медленное снижение ключевой ставки как один из рисков: «Но этот риск касается всех застройщиков жилой недвижимости. Это сможет затормозить процесс восстановления спроса на ипотечные кредиты, а также переток средств с банковских депозитов».
Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Основной инструмент денежно-кредитной политики центрального банка страны. Это процентная ставка, которая определяет минимальную стоимость денег в стране, влияет на ставки кредитов, депозитов, размер купона торгуемых облигаций. Центробанк воздействует на инфляцию и валютные курсы, изменяя ключевую ставку. Например, если ключевая ставка повышается, то кредиты и депозиты становятся дороже, а инфляция сдерживается. Лицо, выпускающее ценные бумаги. Эмитентом может быть юридическое лицо (компании, органы исполнительной власти или местного самоуправления). Аналитический показатель, указывающий на объем прибыли до вычета расходов по выплате процентов, налогов, износа и амортизации. Несмотря на свою популярность, комиссия по ценным бумагам США (SEC) не считает его частью Общепринятых Принципов Бухгалтерского Учёта (GAAP). Дивиденды — это часть прибыли или свободного денежного потока (FCF), которую компания выплачивает акционерам. Сумма выплат зависит от дивидендной политики. Там же прописана их периодичность — раз в год, каждое полугодие или квартал. Есть компании, которые не платят дивиденды, а направляют прибыль на развитие бизнеса или просто не имеют возможности из-за слабых результатов. Акции дивидендных компаний чаще всего интересны инвесторам, которые хотят добиться финансовой независимости или обеспечить себе достойный уровень жизни на пенсии. При помощи дивидендов они создают себе источник пассивного дохода. Подробнее